Оценщиками Томского центра экспертиз производится оценка выкупной стоимости квартир (определение размера возмещения) в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу (оценка аварийного жилья).
В соответствии со ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Для расчета выкупной стоимости (определения размера возмещения) необходимо предоставить:
1. документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
2. технический паспорт на квартиру (при наличии);
3. технический паспорт на жилой дом (обязательно);
4. при наличии: сведения о датах проведения капитальных ремонтов жилого дома, перечнях произведенных ремонтных работ, акты осмотра и иные документы, фиксирующие техническое состояние жилого дома в период эксплуатации;
5. при наличии: документы, подтверждающие понесенные, а также планируемые собственником расходы (например, договоры аренды жилья, договоры с агентствами недвижимости на поиск нового помещения и т.п.);
6. при наличии: техническое заключение (акт обследования), на основании которого жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.
Оценка проводится в срок до 5 рабочих дней.
К осмотру необходимо предоставить оцениваемую квартиру, а также обеспечить возможность осмотра конструктивных элементов всего жилого дома.
Для заключения договора Вам необходимо обратиться в офис Томского центра экспертиз по адресу: г.Томск, ул.Партизанская, д.3.
ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ!
____________________________________________________
ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО
В соответствии с ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательств и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ст.37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации: доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Аналогичные положения содержатся и в Гражданском кодексе Российской Федерации.
В соответствии со ст.289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации: собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения не может выступать самостоятельным объектом в гражданском обороте, отчуждению отдельно от отчуждения права собственности на жилое помещение не подлежит. Соответственно, рынок жилой недвижимости воспринимает цены с учетом в стоимости квартиры стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения.
Данная позиция также подтверждена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014): «Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья».
__________________________________________________
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ КОМПЕНСАЦИИ ЗА НЕПРОИЗВЕДЕННЫЙ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ
В соответствии с п.14.2. ч.1 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: капитальный ремонт объектов капитального строительства – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
В состав капитального ремонта включаются также работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта.
Капитальный ремонт подразделяется на:
- комплексный капитальный ремонт, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, при котором устраняется физический и моральный износ;
- выборочный капитальный ремонт, охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или оборудования, при котором устраняется физический износ.
Комплексный капитальный ремонт является основным видом ремонта.
В соответствии со ст.16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Как следует из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2012) (Извлечение) невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как указано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007) (ред. от 05.02.2014) (Извлечение): «Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения».
Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88 (р)), утв. Госкомархитектурой 1990г., установлена рекомендуемая минимальная продолжительность эксплуатации элементов зданий до их капитального ремонта (Приложение 3).
При этом необходимо учитывать, что как следует из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2012) включение сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения должно производится в отношении капитального ремонта, которые направлен на устранение именно физического износа (снижение уровня надежности здания).