Комплексные экспертизы

- По спорам, связанным с выплатой возмещения за жилое помещение (ст. 32 ЖК РФ) (определение выкупной стоимости, определение стоимости аварийного жилья)

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются:

- рыночная стоимость жилого помещения,

- рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество,

- убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Примерные формулировки вопросов:

- при не сформированности земельного участка под многоквартирным жилым домом

Первая группа вопросов должна касаться определения размера земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома. Варианты постановки вопросов из судебной практики:

- Каков минимальный размер площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Ивановского, д.7?

- Каков минимальный размер площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Ивановского, д.7, с учетом градостроительного регулирования?

- Каков минимальный размер площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Ивановского, д.7, с учетом градостроительного регулирования и реальной возможности формирования земельного участка?

- Какова площадь земельного участка под многоквартирным жилым домом по ул. Ивановского, д.7 в г.Томске с учетом фактического использования и нахождения на земельном участке вспомогательных строений, находящихся в пользовании собственников многоквартирного жилого дома по ул. Ивановского, д.7 в г.Томске?

Если жилой дом расположен на земельном участке, границы которого не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, то согласно п.3, 10 ст.26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» для целей изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в том числе для проведения оценки рыночной стоимости изымаемого земельного участка, размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет.

Вторая группа вопросов должна касаться определения непосредственно самого размера возмещения за жилое помещение:

1. С учетом ответа на первый вопрос какова на момент проведения экспертизы рыночная стоимость недвижимого имущества - квартиры № 12, по адресу: г. Томск, ул. Ивановского, д.7, в том числе, с определением в составе итоговой стоимости: стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, стоимости доли в праве аренды на земельный участок под многоквартирным домом по ул. Ивановского, д.7 в г. Томске, размера убытков, связанных с изъятием данного недвижимого имущества у собственника, стоимости доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт указанного жилого помещения.

- при сформированности земельного участка под многоквартирным жилым домом

Вопросы первой группы - определение размера земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не ставятся, т.к. земельный участок сформирован и стоит на кадастровом учете.

Ставятся только вопросы второй группы:

1. Какова на момент проведения экспертизы рыночная стоимость недвижимого имущества - квартиры № 12, по адресу: г. Томск, ул. Ивановского, д.7, в том числе, с определением в составе итоговой стоимости: стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, стоимости доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом по ул. Ивановского, д.7 в г. Томске, размера убытков, связанных с изъятием данного недвижимого имущества у собственника, стоимости доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт указанного жилого помещения.

В отношении возможности взыскания убытков в виде компенсации за непроизведенный капитальный ремонт необходимо отметить, что в соответствии со ст.16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Как следует из Обзора  судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2012) (Извлечение) невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решение вопросов, связанных с определением размера земельного участка под многоквартирным жилым домом, осуществляется экспертом-оценщиком совместно с экспертом-строителем, при необходимости в комиссию может быть включен эксперт-землеустроитель.

Решение вопросов, связанных с расчетом сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт, осуществляется экспертом-оценщиком совместно с экспертом-строителем.