В соответствии с ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение («выкупная стоимость») в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.
При расчете размера возмещения в практической деятельности достаточно часто допускаются методические ошибки, приводящие к увеличению размера определяемого возмещения.
Согласно ст.ст.37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации: доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Аналогичные положения содержатся и в Гражданском кодексе Российской Федерации.
В соответствии со ст.ст.289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации: собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения не может выступать самостоятельным объектом в гражданском обороте, отчуждению отдельно от отчуждения права собственности на жилое помещение не подлежит. Соответственно, рынок жилой недвижимости воспринимает цены с учетом в стоимости квартиры стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения. Данная позиция также подтверждена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014): «Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья».
В соответствии с ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества. При определении рыночной стоимости жилого помещения (квартиры) сравнительным подходом путем подбора для сравнения цен предложений (сделок) по аналогичным квартирам, в итоговую стоимость по результатам такого расчета стоимости квартиры – стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом, принадлежащая собственнику квартиры, уже включена. Расчет при которой вначале определяется стоимость квартиры сравнительным подходом (при этом цены предложений (сделок) не «очищаются» от стоимости земельного участка, корректировки на наличие земельного участка не применяются), а затем, отдельно определяется рыночная стоимость земельного участка, а итоговый результат представляется в виде суммы двух полученных значений (квартиры и доли в праве на земельный участок), приводит к двойному учету стоимости доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом, принадлежащей собственнику квартиры.
Данная позиция подтверждена также судебной практикой Томского областного суда, например, по делам № 33-1380/2019, № 33-1883/2019, № 33-659/2019, № 33-913/2019, № 33-1221/2019, №33-2577/2019.