Кейс: простая судебная экспертиза – определение рыночной стоимости земельного участка. Результат расходится со стоимостью, определенной в отчете об оценке, имеющемся в материалах дела, в 23 раза! Начинаем анализировать этот отчет об оценке – по описанию из отчета вроде корректно подобраны аналоги, введены обоснованные корректировки, правда скриншоты объявлений о продажах какие-то мелкие, плохо читаемые, но видны номера публикации на информационных ресурсах. Находим эти объявления – а там вообще другая информация о продаваемых объектах, не та, которая указана в отчете … назначение участков, площади, адреса – все другое. Прямой подлог информации.
Из-за вероятностного характера рынка, наличия субъективной составляющей, связанной с выбором методов оценки и исходных данных, не существует принципиальной возможности абсолютно точно определить рыночную стоимость любого объекта.

Отсюда следует, что при соблюдении установленных правил проведения оценки возможно получение «неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки» (см. Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10 октября 2023 г. № 304-ЭС23-9605 по делу N А46-1071/2022).

При этом, как указал Конституционный Суд в Постановлении № 20-П от 11.07.2017: расхождение между результатами, если оно находится в приемлемом диапазоне отклонений, не является свидетельством ошибки.

А какое отклонение следует считать приемлемым/несущественным?

Например, Верховный Суд в кассационном определении от 16.09.2020 по делу № 58-КАД20-6-К9 пояснил, что разница менее 30% укладывается в приемлемый диапазон отклонений.
В соответствии с методическими рекомендациями Ассоциации «Русское общество оценщиков» приемлемый диапазон таких отклонений устанавливается, исходя из типичного уровня неопределенности результата оценки, который может быть обеспечен в процессе оценки при использовании общепринятых методик, возможностей получения необходимой исходной информации, грамотно проведенного анализа рынка с учетом характерной для данного сегмента уровня активности рынка. С другой стороны, установленный диапазон должен отвечать условию, что такие расхождения не превышают допустимый с точки зрения здравого смысла уровень.

В ситуации для нашего объекта оценки несущественным признается расхождение в стоимости до 15%, допустимым – от 15 до 45%, существенным – более 45%. У нас фактическое расхождение в стоимости 2300% - «мега» существенное.